业主不服第二辆车多收费状告物业，一审胜诉二审改判

撰文｜三仓法律

随着汽车工业的迅猛发展，上海很多家庭不止拥有一辆汽车，小区的车位越来越难满足业主停放需求。很多物业和开发商规定，对业主的第二辆车提高收费，用经济杠杆来调整车位使用效率。

上海浦东的潘雨心购房时与开发商签订了物业服务合同，约定车位每月300元。后来她购买了第二部车，物业收取450元每月，潘雨心认为多收的停车费于法无据，向浦东法院起诉要求返还。

原告：潘雨心，女，汉族，1989年出生。

被告1：上海康桥高科创业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。

被告2：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区。

2018年3月，原告潘雨心与被告1康桥高科公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同附件五为《前期物业服务合同》，系被告1与被告2签订，该合同约定被告1将其拥有产权的海棠名苑地下车位租赁给原告，租赁价格为300元/月；该合同第二十二条约定，若乙方（即被告2）违反本合同约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付，已经支付的，业主有权要求壹倍返还。

2020年6月，原告前往被告2公司驻海棠名苑2期管理处登记名下车位时，被告2公司称其受被告1委托，以业主第二辆车的地下车库停车费为450元/月为由，要求原告按照15元/天的标准缴纳停车费，并称该费用是代被告1康桥高科公司收取。

原告告知两被告，依据预售合同两被告无权变更停车位的租金，截止2020年9月8日多收了355元停车费，为维护业主合法权益，请求浦东法院判令返还。

两被告辩称，2018年12月浦东周浦镇政府召集业主代表和物业公司就第二辆车停车费问题开协调会，考虑到以后业主全部入住后停车位会比较紧张，同意被告2对第二辆车按照临时停车收费，但是要对业主给予优惠，所以被告2依据《浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定》，按15元/天标准向原告收取临时停车费，没有多收费。

浦东新区人民法院一审审理认为：

根据2018年11月22日修订并于2019年3月1日实施的《上海市住宅物业管理规定》第六十一条第三款规定，建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业服务合同中予以约定。

业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当在与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。

本案中，原告所在海棠名苑（二期）小区尚未成立业主大会，两被告签署的前期物业服务合同第十二条规定，停车场属于被告1康桥高科公司所有、委托被告2管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位300元/月的标准交纳停车费，该收费标准并未对业主拥有的机动车数量作限制性规定。

两被告向原告车牌号为沪B车辆提供地下车库车位并按300元/月收取停车费后，对原告车牌号闽J车辆按临时停车标准收取停车费，并无合同依据，现原告要求两被告退回多收取的停车费，本院依法予以支持。

两被告不服一审判决，依法上诉至上海市第一中级人民法院。

上诉理由如下：

2018年12月，周浦镇政府召集业主代表、上诉人康桥高科公司和联源物业公司共同参会，考虑到业主全部入住后停车位会比较紧张，各方就业主第二个车位的停车问题进行了协商，同意就第二个车位停车采取临时停车租赁的方式。

该会议上各方同时对临时停车收费的标准达成了一致，即按照《浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定》（沪浦发改价（2006）798号）收取费用，并对于小区内业主第二辆车临时停放进行了优惠，即小区内业主第二辆车临时停放8-24小时的费用为15元／辆／次，由上诉人康桥高科公司及联源物业公司按天收取。

依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人康桥高科公司需要按照配置比例满足业主的停车需求。

上诉人康桥高科公司已在配置比例内满足了被上诉人潘雨心一个车位的停车需求。对于被上诉人潘雨心第二个车位的需求，因涉案《前期物业服务合同》中仅约定了按月出租一个车位的收费标准，并未约定临时停车租赁的收费标准，故对于被上诉人潘雨心的第二个车位的停放收费标准不应受《前期物业服务合同》第十二条约定的约束。

基于公平调配所有业主第二个车位用于停车的目的，康桥高科公司已以临时停车租赁的方式满足了被上诉人潘雨心对于第二个车位的需求。一审法院对本案中的部分事实未进行查实且适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。

一中院二审审理认为：

如何合理有效地使用小区车位，以达到尽可能满足不同业主的需要，涉及全体业主的利益，属于法律规定的共有和共同管理事项范畴，理应由业主自主协商管理或委托其他管理人管理。

然潘雨心居住的小区至今未设立业主大会，故对于如何规划涉案小区内车位的使用仍有必要继续适用涉案的《前期物业服务合同》。

涉案小区内规划的车库车位的配置比例超过1：1不足2：1。依据合同约定，车库车位归开发商康桥高科公司所有，康桥高科公司在与业主签订商品房预售合同时将尚未实际出售的车库车位以租赁的方式向业主提供，该处置方式符合“应当首先满足业主的需要”的法律规定。

然因车库车位中业已有部分的车位以出让所有权的方式转让予相应的业主，则剩余可供业主租赁使用的车库车位有限。故在康桥高科公司业已按约定满足潘雨心作为业主租赁一个车库车位的使用需求时，对于潘雨心是否有权以相同价格再增加使用一个车库车位的问题，理应在注意对于业主的停车利益予以保护的同时，对于开发商尽快收回修建车位、车库成本的利益也应予以保护，以实现两者利益之间的平衡。

在无法律限制条件存在时，根据涉案小区的实际情况，应作出有利于车库车位所有权人的解释，对涉案《前期物业服务合同》第十二条的内容进行限缩性的解释，将合同中约定的租赁车库停车位的价格确认为仅适用于一户业主的第一辆车。

此外，依据一审审理期间当事人提供的涉案车库的图片资料及当事人的诉辩称内容等可以证实涉案小区的停车场具备高标准停车库应具有的设备条件，结合目前在涉案小区内业已公布且施行的收费标准来看，康桥高科公司委托联源物业公司参照《浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定》对业主停放于车库车位的第二辆车辆的收费价格的数额，并不存在违反浦东地区现行适用的机动车停放收费管理规定的情形。

故无论从涉案合同约定的内容，抑或康桥高科公司、联源物业公司实际针对第二辆车辆收取的费用数额，因均不存在违反法定限制条件或当事人约定的情形，故本院对上诉人康桥高科公司、联源物业公司针对一审法院判决所持的异议内容予以采纳。