国家统计局公布7月份的房价走势，70个大中城市的房价全面下跌，而且跌幅明显扩大。我国曾经在2008年和2014年实施过两次房地产救市，这两次救市都带来了房价暴涨。但是，这一次史诗级救市，为什么没能重复以前“一救就涨”的模式，房价反而加速下跌呢？

从国家统计局的数据来看，作为样本的70个大中城市，有65个城市的二手房房价同比下跌，63个城市的二手房房价环比下跌，下跌的城市数量比上月继续增多，几乎快接近全军覆没。

不仅是房价下跌的城市越来越多，房价下跌的速度也越来越快。如果和去年7月份做比较，今年7月份，一、二、三线城市的房价分别同比下跌了1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。如果和今年6月份的房价做比较，一、二、三线的房价分别环比下降了0.8%、0.5%和0.4%。

《小欢喜》剧照

回顾历史，2008年和2014年那两次救市，都引发了房价暴涨，这一次号称史诗级救市，从去年下半年以来救市力度就在持续升级，但是救市效果却和前两次迥然相异。背后的原因就在于，今天的中国房地产，已经进入了一个全新的周期。按照最高层的定义，我国房地产市场供求关系已经发生了重大变化。

中国房地产市场轰轰烈烈地发展了20多年，房地产投资年均保持两位数的高速增长，无数楼盘拔地而起，我国的住房市场也从当初的极度短缺走向了过剩，从上世纪90年代到现在，我国人均居住面积从8平方米增加到了42平方米，超过了欧洲的住房水平。城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，比美国高出30多个百分点。我国有超过30%的家庭拥有两套住房，超过10%的家庭有三套住房，户均拥有住房1.5套。

无论以怎样的角度来看，今天中国人的总体住房拥有率已经非常充足。从积极的角度来看，这说明了国人的生活水平得到了大幅提升和改善。但从房地产市场的发展来看，这意味着我国的住房供应已经非常充足。在度过了当年的住房极端短缺时代之后，现在国人已经告别了住房饥渴症，对房地产市场的需求会越来越少。

《公主小屋》剧照

我国房地产市场的需求可以从当前和远期两个层面来分析。当前的需求主要看刚需和改善型需求，远期需求主要取决于人口出生率。

由于我国的城镇住房率已经达到了很高的水平，这一代中年人除了部分改善型需求外，不再有急迫的刚性需求。而改善型需求其实极富弹性，在某种程度上属于可有可无，在经济向好的时候，改善型需求会比较强劲，很多人都会努力向上提升生活品质。但是一旦经济形势不好，很多人也就放弃了改善型需求，将生活水平维持在一个较低生存线之上。

而从房地产市场的刚性需求来看，主要取决于年轻人。这一届年轻人由于就业和生活压力大，很多人甚至都懒得结婚，更不用说努力买房。当代年轻人对买房奉行躺平政策，一方面是因为确实买不起，但还有部分原因在于，很多年轻人其实也用不着买房。由于现在国人住房拥有率很高，户均拥有1.5套，很多中产家庭的年轻人，家里其实也都早提前准备好了住房，很多年轻人将来都能继承好几套房子，所以，这一代年轻人很多根本就没有买房的必要。从这个角度来看，过去20年国人积极买房，甚至为后代买房，其实已经提前部分透支了下一代年轻人对住房的需求。

而从更长远来看，随着我国人口出生率不断下降，将来对住房的新增需求也会不断萎缩。最近几年，我国出生人口每年减少100多万，2022年的出生人口跌破了1000万大关，只有956万，并且首次出现了人口负增长。在这样的趋势下，将来房地产市场的新增需求还会不断减少。

《卖房子的女人》剧照

正是由于房地产的供求关系发生了实质性变化，而且在可以预计的未来，我国房地产市场的供求关系还会继续失衡，所以，在这样的背景下，这一次史诗级救市的效果并不明显，除了在今年年初刺激出了一轮短暂的从小阳春行情，然后房价就重回跌势。这和当年放开二孩政策非常相似，我国在2016年全面放开二孩政策，很多人预计人口会大幅增长，结果出生人口只在当年出现了短暂反弹，从2017年开始就不可逆转地持续下跌。

这一轮房地产救市政策也是如此，在供求关系发生重大转变之后，政策的刺激效果只能起到短期效应，很难逆转根本走势。

我国这一轮史诗级救市已经持续了将近一年时间，房地产市场还在加速下行，越来越多的房地产企业开始撑不住压力，包括宇宙第一房企碧桂园也开始爆雷。在这样的背景下，预计我国房地产救市政策还会继续升级。央行最近就公开表示，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。

在很多刺激政策已经出台之后，目前各方最期待的大招就是取消限购，尤其是一线城市的限购。那么，如果真的取消限购，是否就意味着房价会迎来新一轮暴涨呢？

《蜗居》剧照

可能性也并不是不大。房地产限购政策出台的背景，是在过去房产供不应求的火爆时期，目的是限制过多的需求进入房地产市场。但是现在，我国房地产市场的供求关系已经发生了重大变化，市场供给极其充分，而市场需求明显不足，限购的实际意义其实已经不大。

限购政策是想象市场上还有大量想买房但是苦于没有购房资质的人，手上拿着大量现金在门外等待入场的机会。在过去楼市火爆的时期，确实有这样一群人的存在，但是现在，手持大把现金等待买房的金主已经寥寥无几，即使限购之门打开，顶多也就在楼市激起几片涟漪。

作者：谢九
来源：公号@“三联生活周刊”